¿ES POSIBLE RECUPERAR LOS GASTOS DE FORMALIZACION DE LA HIPOTECA?
Una reciente sentencia del Tribunal Supremo declara abusiva la cláusula establecida en los préstamos hipotecarios por la cual se repercute al cliente el abono de todos los gastos del otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecaria.
¿Es posible recuperar los gastos de formalización de la hipoteca?
Una de las cláusulas más comunes en las escrituras de préstamos hipotecarios redactadas unilateralmente por las entidades financieras es trasladar el pago de los gastos de formalización de hipotecas al consumidor hipotecado, aunque no le corresponda legalmente, y lo que es más importante, sin pactarlo con plena transparencia, pues se incluye como una de las múltiples cláusulas del préstamo, sin informarle de su trascendencia y efectos, y sobre todo, de que es una disposición contra lo previsto en la ley, en defecto de pacto.
Pues bien, en estos supuestos el Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia de 23 diciembre de 2015 por la que declara abusivas y por tanto nulas las cláusulas que imponen al consumidor el pago de todos los gastos de constitución de la hipoteca, sin que y eso, es lo fundamental, el consumidor haya tenido la oportunidad de conocer, y por tanto de negociar estas cláusulas. Y siendo nulas, procede como efecto legal, la restitución de aquellos gastos pagados indebidamente.
¿Quién puede reclamar?
Podrán reclamar todos aquellos que tengan la condición de consumidores, sin que quepa realizar este tipo de reclamaciones sobre préstamos hipotecarios suscritos por empresas.
¿Cuál es la forma de reclamar?
En primer lugar, deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera con quien se contrató el préstamo hipotecario o, en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca. Luego, y si es desatendida dicha reclamación, cabrá interponer la correspondiente demanda judicial ante el Juzgado del domicilio del prestatario.
¿Qué se puede reclamar?
Serían reclamables los siguientes gastos:
- Pagos de Notaría y Registro de la Propiedad, debidamente documentados con las correspondientes facturas.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Merece especial atención, porque a juicio del Tribunal Supremo concurre una flagrante contradicción entre lo dispuesto en la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y su reglamento de desarrollo. Para la Ley “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”, entendiendo el Reglamento como adquirente al prestatario. Sin embargo, como bien expresa el Tribunal Supremo el adquirente debe ser el Banco, pues el que en realidad adquiere algo, el derecho de hipoteca, al contrario que el prestatario, que lo que ve es gravado su bien. En este sentido, debe imponerse el principio de jerarquía normativa, prevaleciendo la ley sobre el reglamento.
- Gastos de Gestoría, si fue impuesta por el Banco.
- Gastos de Tasación del inmueble, también en este caso si fue impuesta por el Banco la empresa que efectuó la tasación.
¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?
Tratándose de una condición general de la contratación y consiguientemente de un supuesto de nulidad radical, no concurre plazo de caducidad para efectuar la reclamación.
Patricia Quesada.