GASTOS HIPOTECARIOS: ULTIMAS NOVEDADES

GASTOS HIPOTECARIOS: ULTIMAS NOVEDADES

 

 

A fecha de hoy, y a la espera de una nueva Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que unifique la cuestión en cuanto los conceptos que se incluyen dentro de los gastos hipotecarios, la situación es la siguiente:

 

Gastos de Notario, Registro de la Propiedad y Gestoría:

Parece haber unanimidad en los diversos juzgados únicos y Audiencias en su imputación a la entidades financieras.

Lo que varía es el grado de imputación: Mientras para algunos Juzgados y Salas es total, en otros se opta por una imputación parcial del 50%. En el primer caso, el criterio es que no habiendo una normativa que impute estos gastos al consumidor, la abusividad debe conllevar el pago exclusivo por el Banco, mientras que en el segundo caso, se defiende pese a la abusividad que el gasto beneficia a ambas partes. En todo caso, se requiere para su reclamación acreditar su pago por el prestatario acompañando la correspondiente factura  

Gasto de Tasación:

Se trata de una cuestión discutida en cuanto a sus efectos. Para un sector de Juzgados y tribunales, la abusividad de la clausula determina necesariamente que su importe deba ser devuelto por el Banco. Para otros el único interesado es el Banco, quién necesita la tasación para evaluar la conveniencia del préstamo, por lo que le corresponde pagarlo. Posición que contrasta con la de alguna Audiencia que estima el verdadero interesado es el prestatario que necesita la tasación para que le den el préstamo, por lo que corresponde pagarlo. Y no faltan los tribunales que consideran que el interés es compartido, con lo que el pago debe ser al 50%.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:

Aquí el punto de partida de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo fue considerar, que la abusividad de la clausula, no debía suponer la restitución de las cantidades satisfechas en concepto del impuesto porque había una normativa tributaria que imponía su pago al prestatario conforme a la doctrina consolidada de la Sala de lo Contencioso-Administrativo.

La situación dio un vuelco en octubre, cuando la Sala de lo Contencioso-Administrativo, cambió su criterio y atribuyó su pago al Banco, lo que hubiera debido tener efectos automáticos conforme a la jurisprudencia de remisión de la Sala de los Civil. Sin embargo, con el nuevo cambio por parte del pleno, volvemos a la situación anterior, por lo que salvo lo acordado por algún Juzgado disidente parece muy improbable obtener la restitución de las cantidades satisfechas por el prestatario en concepto de AJD.

A futuro, la única posibilidad de cambio puede venir del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, pero no desde la perspectiva de cambiar la jurisprudencia interna sobre la atribución del pago del impuesto, sino dentro del debate sobre las consecuencias ineludibles de la declaración de nulidad de una cláusula contractual por abusiva, y la prohibición establecida por la jurisprudencia europea de integrar el contrato aunque sea con la normativa interna. Dicho de otra manera, si una clausula es nula deben reintegrarse todas las cantidades satisfechas por la clausula nula.

Comisión de apertura:

Hay una división casi por partes iguales en su inclusión por parte de los Tribunales. Los hay que consideran que se trata de un pago realizado en interés del Banco y que no obedece a un servicio prestado, puesto que, si se entiende como gasto de estudio se hace igualmente difícil comprender por qué razón lo que motiva al prestamista a contratar debe ser retribuido al margen y además de las condiciones financieras del préstamo (interés ordinario y moratorio). En cambio para otros tribunales,  la comisión de apertura no puede ser abusiva, ni debe ser reintegrada porque forma parte del precio, y sí que obedece a servicios efectivamente prestados como el estudio de las condiciones personales y de solvencia del deudor, la valoración de las garantías o la preparación de la documentación.

 

INTERESES DE LAS CANTIDADES REINTEGRADAS EN CONCEPTO GASTOS Y COMISIÓN DE APERTURA:

Para finalizar, y en lo que se refiere a los intereses cobrados por las cantidades que deben devolverse en concepto de gastos el Tribunal Supremo ha acordado que se computen desde la fecha de su pago por el consumidor. Razona que aún no tratándose de un efecto propio de la nulidad, pues no se trata de abonos hechos por el consumidor al banco sino a terceros, como la declaración de abusividad obliga a restablecer la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula en cuestión, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades que le hubiera correspondido pagar de no haber existido la estipulación abusiva, asimilando la situación a la del enriquecimiento injusto, en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor. Y también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido, en cuanto que el consumidor hizo un pago indebido y la entidad prestamista, aunque no hubiera recibido directamente dicho pago, se habría beneficiado del mismo, puesto que, al haberlo asumido indebidamente el prestatario, se ahorró el pago de todo o parte de lo que le correspondía.

 

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