TRIBUTACIÓ PER ITP DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’HABITATGE A PARTICULARS
Tot i ser un fet generalment desconegut, els contractes d’arrendament no subjectes o exempts de l’IVA (és a dir, a la pràctica, els arrendaments d’habitatges a particulars) estan sotmesos a tributació per l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses, segons els següents paràmetres:
Base de tributació: la renda total pactada durant tots els anys previstos de durada del contracte. Si el contracte es prorroga, s’haurà de practicar una nova liquidació.
Quota: la resultant de l’aplicació de l’escala prevista al text refós de la llei que regula l’impost (Reial decret 1/1993), que arriba fins a un 0,4%, excepte que la comunitat autònoma on radiqui l’immoble hagi regulat altres tipus (per exemple, a Catalunya, des de l’1 de gener del 2015, existeix un tipus fix del 0,5%)
Obligat al pagament: el llogater, si bé la llei responsabilitza subsidiàriament el propietari, si comença a cobrar les rendes pel lloguer abans que el llogater hagi acreditat el pagament de l’impost.
Aquesta qüestió que, en general, és poc coneguda, ha cobrat actualitat perquè la Comunitat de Madrid està realitzant una campanya de comprovacions i inspeccions, i reclama el tribut per les anualitats no prescrites (fins a quatre anys). A l’efecte, les comunitats autònomes poden creuar dades fàcilment amb els respectius registres de fiances, amb la finalitat de localitzar els contractes realitzats i que no han procedit a la liquidació. Anys enrere, era relativament freqüent que els llogaters abonessin l’Impost, sense ser-ne conscients, mitjançant l’adquisició del paper timbrat que utilitzaven els agents de la propietat immobiliària que feien d’intermediaris en la celebració d’aquestes operacions.
Per acabar, i no menys important, també hi ha novetats jurídiques que afecten la qüestió: des que la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans del 2013 va introduir el nou article 7.2, els contractes d’arrendament de finques urbanes que no estiguin inscrits al Registre de la Propietat no produeixen efectes davant de tercers adquirents de bona fe. Això vol dir que el llogater que no tingui registrat el seu contracte pot perdre el dret a romandre a l’immoble davant un comprador de l’habitatge que hagi confiat en la inexistència d’arrendaments perquè no en consten al Registre. Aquesta novetat legislativa impulsa els llogaters a escripturar i inscriure els seus contractes de lloguer al Registre, per la qual cosa és necessari prèviament liquidar també l’impost, ja que la Llei prohibeix als registradors inscriure actes que abans no hagin estat prèviament liquidats a l’oficina tributària corresponent.
José Quesada Fernández