TRIBUTACIÓN POR ITP DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA A PARTICULARES
Aunque sea un hecho generalmente desconocido, la celebración de contratos de arrendamiento no sujetos o exentos del IVA (es decir, en la práctica, los arrendamientos de vivienda a particulares) están sometidos a tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, según los siguientes parámetros:
Base de tributación: la total renta pactada durante todos los años previstos de duración del contrato. Si el contrato se prorroga, deberá practicarse una nueva liquidación.
Cuota: la resultante de la aplicación de la escala prevista en el Texto Refundido de la Ley que regula el Impuesto (Real Decreto 1/1993), que alcanza hasta un 0,4%, salvo que la Comunidad Autónoma en la que radique el inmueble haya regulado otros tipos (por ejemplo, en Cataluña, desde el 1 de enero de 2015, existe un tipo fijo del 0,5%).
Obligado al pago: el inquilino, si bien la Ley responsabiliza subsidiariamente al propietario, si comienza a cobrar las rentas por el alquiler antes de que el inquilino haya acreditado el pago del impuesto.
Esta cuestión, que, por lo general, es poco conocida, ha cobrado actualidad porque la Comunidad de Madrid está realizando una campaña de comprobaciones e inspecciones, procediendo a reclamar el tributo por las anualidades no prescritas (hasta cuatro años). Al efecto, las Comunidades Autónomas pueden fácilmente cruzar datos con los respectivos registros de fianzas, a fin de localizar los contratos realizados y que no han procedido a su liquidación. Años atrás, era relativamente frecuente que los inquilinos abonaran el Impuesto, sin ser conscientes de ello, mediante la adquisición del papel timbrado que empleaban los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que intermediaban en la celebración de estas operaciones.
Por último, y no menos importante, también hay novedades jurídicas que afectan a la cuestión: desde que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 introdujo el nuevo artículo 7.2, los contratos de arrendamiento de fincas urbanas que no estén inscritos en el Registro de la Propiedad no surten efectos frente a terceros adquirentes de buena fe. Esto quiere decir que el inquilino que no tenga registrado su contrato puede perder el derecho a permanecer en el inmueble frente a un comprador de la vivienda que haya confiado en la inexistencia de arrendamientos por no constar éstos en el Registro. Esta novedad legislativa impulsa a los inquilinos a escriturar e inscribir en el Registro sus contratos de alquiler, para lo cual es necesario previamente liquidar también el impuesto, puesto que la Ley prohíbe a los Registradores inscribir actos que antes no hayan sido previamente liquidados en la oficina tributaria correspondiente.
José Quesada Fernández